Doorgaan naar hoofdcontent

In Nederland kopen we een nieuwbouwhuis vaak vrij op naam. Hebben we dat in Spanje/Ibiza ook?

In Nederland kopen we een nieuwbouwhuis vaak vrij op naam. Hebben we dat in Spanje/Ibiza ook?

“Is het niet veel voordeliger een nieuw appartement of huis tem kopen, want dat is vrij op naam?!” In de advertentie staat ook niks van bijkomende kosten, dus ….

Bij de aankoop van een woning op Ibiza speelt de fiscale behandeling een belangrijke rol in de totale kosten. De verschillen tussen nieuwbouwwoningen en bestaande woningen kunnen aanzienlijk zijn. Dit geldt niet alleen voor de woning zelf, maar ook voor bijbehorende elementen zoals een parkeerplaats. In deze blog belichten we de fiscale verschillen en hoe deze van toepassing zijn op Ibiza, inclusief de situatie met losse parkeerplaatsen.


1. Fiscale behandeling van een nieuwbouwwoning


Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning op Ibiza zijn de volgende belastingen van toepassing:


BTW (IVA)

Bij een nieuwbouwwoning betaalt de koper 10% BTW (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido) over de koopprijs. Dit geldt voor woningen die rechtstreeks van de ontwikkelaar of bouwer worden gekocht.

Voor commerciële onroerend goed geldt een verhoogd BTW-tarief van 21%.


Stempelbelasting (AJD - Actos Jurídicos Documentados)

Daarnaast betaalt de koper stempelbelasting (AJD), die op de Balearen (waar Ibiza deel van uitmaakt) varieert tussen 1,2% en 1,5%, afhankelijk van de koopprijs.

Deze belasting wordt berekend over de notariële akte en is uitsluitend van toepassing op nieuwbouwwoningen.


Losse parkeerplaats bij een nieuwbouwwoning:

Als een parkeerplaats direct bij de nieuwbouwwoning wordt verkocht door de bouwer, wordt deze als een aanvullend element van de woning beschouwd. Hiervoor geldt eveneens 10% BTW.

Als de parkeerplaats echter los wordt verkocht en niet onlosmakelijk verbonden is aan de woning, kan het tarief stijgen naar 21% BTW, omdat het wordt gezien als commercieel vastgoed.


2. Fiscale behandeling van een bestaande woning


Bij de aankoop van een bestaande woning gelden andere regels:


Overdrachtsbelasting (ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

In plaats van BTW betaalt de koper bij een bestaande woning overdrachtsbelasting (ITP).

Op Ibiza ligt het ITP-tarief tussen 8% en 13%, afhankelijk van de waarde van de woning:

Tot €400.000: 8%

Van €400.000 tot €600.000: 9%

Van €600.000 tot €1.000.000: 10%

Van €1.000.000 tot €2.000.000: 12%

         Boven €2.000.000: 13%


Geen stempelbelasting

Bij bestaande woningen is geen stempelbelasting (AJD) van toepassing. Dit is een belangrijk kostenvoordeel ten opzichte van nieuwbouwwoningen.


Losse parkeerplaats bij een bestaande woning:

Als een parkeerplaats los wordt gekocht bij een bestaande woning, wordt deze belast met hetzelfde ITP-tarief als de woning zelf, afhankelijk van de waarde van de parkeerplaats.


3. Overige kosten bij aankoop


Naast de bovengenoemde belastingen zijn er extra kosten waarmee u rekening moet houden bij de aankoop van zowel nieuwbouw als bestaande woningen:

Notariskosten en kadasterinschrijving: Deze liggen meestal tussen de 1% en 1,5% van de koopprijs.

Advocaatkosten: Voor juridische bijstand rekent men doorgaans 1% van de koopprijs, exclusief BTW.

Hypotheekbelasting: Indien u een hypotheek afsluit, zijn er extra kosten, waaronder notariskosten en inschrijvingskosten, evenals belastingen die afhankelijk zijn van het type woning.


4. Belastingvoordelen en overwegingen


Bij het kiezen tussen een nieuwbouwwoning en een bestaande woning op Ibiza, spelen ook fiscale voordelen en beperkingen een rol:


Nieuwbouwwoning

Hogere totale belastingdruk door BTW (10%) en stempelbelasting (1,2%-1,5%).

Kans op aftrekbare btw-kosten als de woning wordt gebruikt voor verhuurdoeleinden (bijvoorbeeld vakantieverhuur), mits u als ondernemer geregistreerd bent.


Bestaande woning

Geen BTW, maar wel overdrachtsbelasting (ITP), die afhankelijk van de waarde van de woning kan variëren.

Geen aftrek van kosten mogelijk, behalve in specifieke gevallen bij verhuur.


Losse parkeerplaatsen

Voor losse parkeerplaatsen kunnen de fiscale regels complexer worden als deze niet direct aan de woning zijn gekoppeld. Controleer altijd of de parkeerplaats als apart onroerend goed wordt beschouwd of als een integraal onderdeel van de woning.


Conclusie


Bij de aankoop van een woning op Ibiza is het belangrijk om rekening te houden met de fiscale verschillen tussen nieuwbouw en bestaande woningen. Voor nieuwbouw betaalt u BTW (10%) en stempelbelasting, terwijl u voor een bestaande woning overdrachtsbelasting betaalt. Ook de situatie rond een losse parkeerplaats kan een verschil maken in de belastingdruk.


LET OP: In advertenties wordt niet altijd transparant gecommuniceerd dat er nog 10% IVA bij de prijs van de nieuwbouwwoning komt. Je bent als Nederlander gewend dat dat in de prijs zit (zogenaamde vrij op naam), maar dat is vaak dus niet zo.




 

Reacties

Populaire posts van deze blog

Certificado digital: naast je NIE een must in Spanje

  Een certificado digital (digitaal certificaat) in Spanje is een digitaal identificatiemiddel waarmee personen en bedrijven veilig online kunnen handelen. Het wordt uitgegeven door officiële certificeringsinstanties, zoals de Fábrica Nacional de Moneda y Timbre (FNMT) . Dit certificaat koppelt je identiteit aan een digitale sleutel, wat je in staat stelt om elektronische handtekeningen te plaatsen, documenten te versleutelen en toegang te krijgen tot digitale diensten. Waarvoor wordt een digitaal certificaat gebruikt? 1. Toegang tot overheidsdiensten: • Online belastingaangifte indienen. • Aanvragen van subsidies of overheidsuitkeringen. • Raadplegen en wijzigen van gegevens in officiële registers (zoals het bevolkingsregister). 2. Elektronische handtekening: • Juridisch bindende documenten digitaal ondertekenen. 3. Zakelijke doeleinden: • Contact met de sociale zekerheid (bijvoorbeeld loonadministratie). • Bedrijfscertificaten voor ...

Illegale woning legaliseren?!

Op 24 mei heeft de Govern van de Balearen een wet aangenomen waarin vele maatregelen zijn genomen om administratieve processen te vereenvoudigen. Een van de meest in het oog springende maatregelen voor woningbezitters op Ibiza is het legaliseren van een illegale (delen van de) woning. De wet is in werking getreden op 29 mei 2024. Wat is de kern van de regeling? De regeling is bedoeld om illegale woningen op de “campo” te kunnen legaliseren als de illegale (delen van de) woning verjaard zijn om door de gemeente sancties op te kunnen leggen. Als het gewone “campo” is (suelo rústico común) dan is de verjaringstermijn acht jaar. Is er sprake van beschermde “campo” (suelo rústico protegido zoals ARIP, ANEI, AANP, etc), dan moeten de illegale delen ouder zijn dan 10 maart 1991. Tegen betaling van leges en een kleine extra, kan gedurende de komende drie jaar een aanvraag worden ingediend voor het legaliseren. Voor iedereen? Het legaliseren van illegale woningen is niet voor iedereen weggelegd...

Autónomo ( = zelfstandige); hoeveel moet je ook al weer betalen en waarvoor?

Er zijn veel mensen op Ibiza die hun bedrijfsactiviteiten voor eigen rekening uitoefenen, als autónomo(a) dus. Toch leven er veel vragen over wat dat is en aan welke verplichtingen je moet voldoen. Een kort overzicht. Zelfstandige is een vorm van ondernemerschap. Je hebt bedrijfsactiviteiten, meestal van persoonlijke aard. Je maakt en of verkoopt producten of je levert diensten. Je stuurt een factuur voor jouw activiteiten. Meestal moet je 21% IVA ( = Spaanse BTW) berekenen over jouw diensten en of verkoop van producten. Soms mag je het lagere tarief berekenen, zoals bij horeca. Soms hoef je geen IVA te berekenen als je bijvoorbeeld officieel medicus bent. Het begint bij de aanmelding. Je geeft je persoonlijke gegevens door. Natuurlijk moet je een NIE hebben én een Spaanse bankrekening waarvan je maandelijkse bijdrage aan de Social Zekerheid (TGSS) geïncasseerd kan worden. Uiteraard heb je een (tijdelijk) Spaans woonadres. Je kunt niet met terugwerkende kracht aanmelden. De maandelijks...