In Nederland kopen we een nieuwbouwhuis vaak vrij op naam. Hebben we dat in Spanje/Ibiza ook?

In Nederland kopen we een nieuwbouwhuis vaak vrij op naam. Hebben we dat in Spanje/Ibiza ook?

“Is het niet veel voordeliger een nieuw appartement of huis tem kopen, want dat is vrij op naam?!” In de advertentie staat ook niks van bijkomende kosten, dus ….

Bij de aankoop van een woning op Ibiza speelt de fiscale behandeling een belangrijke rol in de totale kosten. De verschillen tussen nieuwbouwwoningen en bestaande woningen kunnen aanzienlijk zijn. Dit geldt niet alleen voor de woning zelf, maar ook voor bijbehorende elementen zoals een parkeerplaats. In deze blog belichten we de fiscale verschillen en hoe deze van toepassing zijn op Ibiza, inclusief de situatie met losse parkeerplaatsen.

1. Fiscale behandeling van een nieuwbouwwoning

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning op Ibiza zijn de volgende belastingen van toepassing:

BTW (IVA)

• Bij een nieuwbouwwoning betaalt de koper 10% BTW (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido) over de koopprijs. Dit geldt voor woningen die rechtstreeks van de ontwikkelaar of bouwer worden gekocht.

• Voor commerciële onroerend goed geldt een verhoogd BTW-tarief van 21%.

Stempelbelasting (AJD - Actos Jurídicos Documentados)

• Daarnaast betaalt de koper stempelbelasting (AJD), die op de Balearen (waar Ibiza deel van uitmaakt) varieert tussen 1,2% en 1,5%, afhankelijk van de koopprijs.

• Deze belasting wordt berekend over de notariële akte en is uitsluitend van toepassing op nieuwbouwwoningen.

Losse parkeerplaats bij een nieuwbouwwoning:

• Als een parkeerplaats direct bij de nieuwbouwwoning wordt verkocht door de bouwer, wordt deze als een aanvullend element van de woning beschouwd. Hiervoor geldt eveneens 10% BTW.

• Als de parkeerplaats echter los wordt verkocht en niet onlosmakelijk verbonden is aan de woning, kan het tarief stijgen naar 21% BTW, omdat het wordt gezien als commercieel vastgoed.

2. Fiscale behandeling van een bestaande woning

Bij de aankoop van een bestaande woning gelden andere regels:

Overdrachtsbelasting (ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

• In plaats van BTW betaalt de koper bij een bestaande woning overdrachtsbelasting (ITP).

• Op Ibiza ligt het ITP-tarief tussen 8% en 13%, afhankelijk van de waarde van de woning:

• Tot €400.000: 8%

• Van €400.000 tot €600.000: 9%

• Van €600.000 tot €1.000.000: 10%

• Van €1.000.000 tot €2.000.000: 12%

        • Boven €2.000.000: 13%

Geen stempelbelasting

• Bij bestaande woningen is geen stempelbelasting (AJD) van toepassing. Dit is een belangrijk kostenvoordeel ten opzichte van nieuwbouwwoningen.

Losse parkeerplaats bij een bestaande woning:

• Als een parkeerplaats los wordt gekocht bij een bestaande woning, wordt deze belast met hetzelfde ITP-tarief als de woning zelf, afhankelijk van de waarde van de parkeerplaats.

3. Overige kosten bij aankoop

Naast de bovengenoemde belastingen zijn er extra kosten waarmee u rekening moet houden bij de aankoop van zowel nieuwbouw als bestaande woningen:

• Notariskosten en kadasterinschrijving: Deze liggen meestal tussen de 1% en 1,5% van de koopprijs.

• Advocaatkosten: Voor juridische bijstand rekent men doorgaans 1% van de koopprijs, exclusief BTW.

• Hypotheekbelasting: Indien u een hypotheek afsluit, zijn er extra kosten, waaronder notariskosten en inschrijvingskosten, evenals belastingen die afhankelijk zijn van het type woning.

4. Belastingvoordelen en overwegingen

Bij het kiezen tussen een nieuwbouwwoning en een bestaande woning op Ibiza, spelen ook fiscale voordelen en beperkingen een rol:

Nieuwbouwwoning

• Hogere totale belastingdruk door BTW (10%) en stempelbelasting (1,2%-1,5%).

• Kans op aftrekbare btw-kosten als de woning wordt gebruikt voor verhuurdoeleinden (bijvoorbeeld vakantieverhuur), mits u als ondernemer geregistreerd bent.

Bestaande woning

• Geen BTW, maar wel overdrachtsbelasting (ITP), die afhankelijk van de waarde van de woning kan variëren.

• Geen aftrek van kosten mogelijk, behalve in specifieke gevallen bij verhuur.

Losse parkeerplaatsen

• Voor losse parkeerplaatsen kunnen de fiscale regels complexer worden als deze niet direct aan de woning zijn gekoppeld. Controleer altijd of de parkeerplaats als apart onroerend goed wordt beschouwd of als een integraal onderdeel van de woning.

Conclusie

Bij de aankoop van een woning op Ibiza is het belangrijk om rekening te houden met de fiscale verschillen tussen nieuwbouw en bestaande woningen. Voor nieuwbouw betaalt u BTW (10%) en stempelbelasting, terwijl u voor een bestaande woning overdrachtsbelasting betaalt. Ook de situatie rond een losse parkeerplaats kan een verschil maken in de belastingdruk.

LET OP: In advertenties wordt niet altijd transparant gecommuniceerd dat er nog 10% IVA bij de prijs van de nieuwbouwwoning komt. Je bent als Nederlander gewend dat dat in de prijs zit (zogenaamde vrij op naam), maar dat is vaak dus niet zo.