Omdat de kosten van een verbouwing de vermogenswinst kunnen verlagen, moeten zij kunnen worden opgeteld bij de aanschafwaarde van het onroerend goed. De sleutel hierbij is dat de fiscale regelgeving een duidelijk onderscheid maakt tussen “investeringen en verbeteringen” enerzijds en “onderhouds- en reparatiekosten” anderzijds. Alleen de eerste categorie mag worden meegenomen.
Hieronder licht ik de fundamentele vereisten toe, gebaseerd op de toepasselijke wetgeving en administratieve doctrine.
1. Belangrijkste juridische grondslag
De regelgeving van de Inkomstenbelasting voor Niet-Ingezetenen (IRNR) bepaalt dat de belastbare grondslag voor vermogenswinsten wordt berekend volgens de regels van de IRPF (inkomstenbelasting voor ingezetenen).
· Artikel 24 van de Gecoördineerde Tekst van de Wet IRNR: bepaalt in lid 4 dat voor de berekening van de vermogenswinst moet worden verwezen naar de IRPF-wet.
· Artikel 35 van de Wet IRPF: dit artikel is cruciaal, omdat het de aanschafwaarde definieert. Deze bestaat uit de reële aankoopprijs plus “de kosten van investeringen en verbeteringen die aan de verkregen goederen zijn verricht”.
Daarom is de essentiële voorwaarde dat de verbouwing wordt aangemerkt als een investering of verbetering, en niet als een eenvoudige onderhoudsuitgave.
2. Kernvereiste: Onderscheid tussen verbetering en onderhoud
De juiste kwalificatie van de werkzaamheden is het centrale punt voor de aftrekbaarheid.
Wat wordt beschouwd als een investering of verbetering?
Het betreft werkzaamheden die waarde toevoegen aan het onroerend goed omdat ze de capaciteit of de bewoonbaarheid vergroten, of de levensduur verlengen. Hoewel de fiscale wet deze niet exact definieert, baseren de belastingdienst (DGT) en de rechtbanken zich op boekhoudkundige en economische criteria. Voorbeelden:
· Uitbreidingen: werken die de bewoonbare oppervlakte vergroten (bijv. het dichtmaken van een terras om het bij de woonkamer te trekken, de bouw van een nieuwe kamer).
· Substantiële verbeteringen: ingrepen die een significante wijziging van het pand inhouden, waardoor de efficiëntie of capaciteit wordt verhoogd. Bijvoorbeeld de installatie van voorzieningen die er eerder niet waren, zoals een centraal airconditioningsysteem, liften of geluidsisolatie van een muur (Resolutie V2401-2020).
Resolutie V2971-2020 verduidelijkt dat verbeteringen diegene zijn die “resulteren in een toename van de capaciteit of bewoonbaarheid van het pand, of in een verlenging van de levensduur ervan”.
Wat wordt beschouwd als onderhouds- of reparatiekosten?
Deze verhogen de aanschafwaarde niet. Hun doel is het pand in normale gebruikstoestand te houden. Artikel 13 van het IRPF-Reglement, hoewel het betrekking heeft op inkomsten uit onroerend goed, dient als leidraad. Voorbeelden:
· Schilderwerk, pleisterwerk of herstel van installaties.
· Vervanging van bestaande elementen door soortgelijke, zoals verwarmingsinstallaties, ramen, deuren, vloeren of sanitair.
De Resolutie 2425/2020 van de TEAC is hier duidelijk over: de vervanging van elementen wegens slijtage of veroudering (zoals nieuwe betegeling, sanitair, keukenmeubilair of airco’s) geldt als onderhoud en niet als verbetering.
3. Vereisten voor bewijs en documentatie
Om de Belastingdienst te overtuigen van de aftrekbaarheid, moet zowel de realiteit van de werkzaamheden als de kosten onomstotelijk worden aangetoond.
· Bewijslast: Artikel 105.1 van de Algemene Belastingwet 58/2003 bepaalt dat degene die zijn recht wil doen gelden, de feiten moet bewijzen. In dit geval moet de belastingplichtige aantonen dat het om een verbetering gaat en wat de kosten zijn.
· Vereiste documentatie: Resolutie V2004-2020 benadrukt dat de kosten moeten worden gerechtvaardigd met:
1. Volledige en gedetailleerde facturen: die aan alle wettelijke eisen voldoen en de uitgevoerde werkzaamheden duidelijk specificeren, zodat kan worden vastgesteld of het om een verbetering of onderhoud gaat.
2. Betaalbewijzen: zoals bankoverschrijvingen of kwitanties, waaruit blijkt dat de facturen daadwerkelijk zijn betaald.
3. Aanvullende documentatie (indien van toepassing): architectenplannen, bouwvergunningen, certificaten van voltooiing van werken, enz., die het karakter van verbetering ondersteunen.
· Bewaarplicht: De belastingplichtige is verplicht al deze stukken te bewaren gedurende de verjaringstermijn, conform artikel 104 van de Wet IRPF.
Praktische samenvatting
Om de kosten van een verbouwing in model 210 te kunnen aftrekken, moet je aan het volgende voldoen:
1. Aard van de werkzaamheden: Het moet gaan om een verbetering of uitbreiding die de waarde van het pand verhoogt, niet om louter onderhoud of reparatie.
2. Documentatie: Je moet beschikken over volledige en gedetailleerde facturen en de bijbehorende betaalbewijzen.
3. Berekening: De kosten van de verbeteringen worden opgeteld bij de oorspronkelijke aankoopprijs om de definitieve aanschafwaarde te bepalen.
4. Aangifte: Deze geactualiseerde aanschafwaarde moet worden opgegeven in model 210 voor de berekening van de vermogenswinst.
Reacties
Een reactie posten